• Опубликовано: Среда Июнь 24th, 2015

Цены на квартиры в зависимости от района


Вы хотите продать квартиру? Чтобы выставить ее на продажу, нужно определиться с ценой. Обычно продажу недвижимости продавец получает брокеру. А тот заинтересован в быстрой купле-продаже, и для этого может назвать вам заниженную цену.

Прежде, чем выставлять свое имущество на торги, постарайтесь самостоятельно определить его рыночную цену. Благодаря предпринятым усилиям, вы сможете получить оптимальную сумму, не продешевив, и не станете сторонним наблюдателем на рынке недвижимости из-за завышенной цены.

Начиная оценку квартиры, отбросьте «соблазнительную» затею посчитать все быстро с помощью он-лайн калькуляторов цен на недвижимость. Не отталкивайтесь от средних цен. Для каждого объекта она складывается из индивидуальных факторов, плюсов и минусов. И не слушайте непрофессиональных советов. Например, что квартиры в домах, имеющих лифты, всегда дороже, или что на цену сильно влияет дизайн квартир в Киеве и сделанный пару лет назад ремонт.

С чего начать обоснование цены на недвижимость

Хотите знать, сколько стоит ваша квартира? Постарайтесь на рынке найти аналогичную, с обоснованной стоимостью. Таким методом, как правило, пользуются оценщики недвижимости и брокеры. Он получил название метода аналогов продаж. И его специалисты рекомендуют применять, поскольку он дает наиболее точную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для начала следует выявить все основные факторы, которые участвуют в формировании цены на недвижимость. Запомните основное правило: все, что можно легко изменить, на стоимость квартиры влияет меньше.

Исходя из этого, стоимость квартиры больше всего зависит от:

Района, метража квартиры и типа (серии) дома

  • Расположения квартиры в здании
  • Общего состояния дома, в котором находится квартира

Все эти характеристики изменить нельзя, поэтому они для стоимости объекта недвижимости являются основными, особенно — район. От того, где расположена квартира, напрямую зависит ее цена. Есть ли рядом станция метро, сколько до нее минут, какие транспортные развязки расположены поблизости. Есть ли по соседству промышленные предприятия, ухудшающие экологию района и нарушающие тишину производственным шумом. Нет ли рядом аэропорта или железнодорожных путей, трамвайных линий. Все это скажется на стоимости объекта.

Кроме того, исторический центр и наиболее престижные районы всегда намного дороже, чем спальные и отдаленные районы. Не очень популярны квартиры в новостройках, в микрорайонах с неразвитой инфраструктурой, где еще ведется строительство или обустройство. Мало кого привлекает грязь, шум и прочие неудобства, связанные с этим.

Следующая группа факторов – фактическое состояние недвижимости. Меньше всего покупателей интересует дизайн квартир – классика или хай-тек. Как правило, новые жильцы делают ремонт. Однако при покупке они обратят внимание на то, в каком состоянии балконы (лоджии), оконные и дверные блоки, напольные покрытия, электропроводка, водопроводная и канализационная система.

Нужно подчеркнуть, что дорогие обои, кафель, наличие кондиционеров, бронедверей и прочих «бонусов» на цену недвижимости влияют мало. Это, скорей, факторы, которые влияют на скорость продажи квартиры. Исключением будет квартира, которую продают сразу после завершения ремонта. Специалисты, правда, не советуют в квартире, предназначенной на продажу, полностью завершать ремонт, ибо деньги, вложенные в него, скорей всего не окупятся.

Практическое использование метода аналогов продаж

После того, как все факторы учтены, нужно купить свежую газету АВИЗО, и в предложениях о продаже квартир постараться найти квартиру, идентичную своей. Следует учитывать этаж. Ведь первый и последний этажи всегда чуть дешевле, а все остальные имеют одинаковую стоимость. Начинать поиск аналогичных квартир, выставленных на продажу, следует со своей улицы, соседних улиц, своего микрорайона и жилого массива.

Сделав выборку, нужно отбросить квартиры с минимальными и максимальными ценами, срочные предложения. Затем вычеркнуть из списка те квартиры, которые не соответствуют вашей по состоянию. После этого нужно взять оставшиеся объекты, выставленные на продажу, найти суммарную стоимость и разделить на их количество. И вот перед вами искомая величина – реальная рыночная стоимость вашей квартиры.

Вы удивитесь, но профессиональный оценщик действует примерно также. Он тоже выберет информацию о похожих объектах, «поиграет» поправочными коэффициентами, учитывающими возможный торг, наличие Интернета, дорогого кафеля, телефона, учитывающего реальный износ дома, другие факторы. Но в результате вернется к тому, к чему пришли вы в ходе своего расчета стоимости объекта недвижимости.

Обоснование продажной цены квартиры

 Даже имея достоверную, свежую информацию о рыночной стоимости аналогичных квартир, все равно возникает соблазн откорректировать полученную величину – в сторону увеличения. Чаще всего его испытывают хозяева квартир, расположенных в центральных районах города.

Мы вынуждены вас разочаровать. «Эксклюзивность» вашего дома, района, улицы для покупателя значения не имеет. При прочих равных условиях он скорей купит более дешевую квартиру в соседнем доме. И откажется заплатить больше за вашу, имеющую авторский дизайн интерьера – классика, ар-деко или минимализм. Основным критерием при выборе квартиры служит только соотношение площадь – качество – цена. Учтите это и не делайте ошибок при оценке своей квартиры, если действительно хотите ее продать.

Далее полученная цена подлежит корректировке, уточнению или, как говорят профессиональные брокеры, актуализации. Если квартира выставлена на продажу, а просмотров нет, значит, цена не актуальна и подлежит снижению. Активность покупателей и большое количество просмотров указывает на то, что спрос довольно большой и цена на квартиру вами определена правильно. Не торопитесь ее увеличивать. Поднимать цену можно лишь тогда, когда абсолютное большинство визитов потенциальных покупателей влечет конкретные предложения о покупке сразу после завершения просмотра.

Я думаю, торг здесь неуместен!

В большинстве объявлений о продаже недвижимости фигурирует слово «торг». Знаете ли вы, что это такое? В принципе, торг – это готовность продавца идти на уступки покупателю, в разумных пределах, конечно. Он обусловлен динамикой курса денег во времени. Вот почему, когда брокер закладывает десятую часть стоимости квартиры в виде торга, это слишком расточительно для продавца.

Видя в объявлении слово «торг», покупатели звонят и без лишних слов спрашивают, какую сумму вы готовы уступить? Даже если вы выставите на свою квартиру цену, явно меньшую, чем у других аналогичных объектов. Получив вопрос о том, насколько вы торгуетесь, смело отвечайте: «Я не торгуюсь вообще!». Человек, готовый купить вашу квартиру, такой вопрос не задаст. Он скажет иначе: «Я куплю вашу квартиру за такую-то сумму в течение такого-то срока». А вы будете взвешивать и решать, интересно вам его предложение или следует отказаться и ждать «своего» покупателя



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *